瑞安房地產

過去，我認為可以投資的內房股有萬科、中國海外，富力地產，世茂房地產和瑞安房地產，萬科作為內地龍頭房地產企業，但未在香港上市。

以上所述的內房股，只有瑞安房地產的營運模式比較特別，所以瑞房亦係以上內房股裏面估值比較低，升幅特別慢的一隻內房股。

中國海外1996年7月，以每股2元上市，現價16.2元。
世茂房地產2006年7月，以每股6.25招股上市，現價14.16元，升咗1倍。
富力地產2005年7月，以每股10.8港元招股上市，現價15.9元，股份曾一拆四，即63.6元，升咗接近6倍。
瑞安房地產2006年10月，以每股5.35元，現價5.09元，計埋10送1紅股，可以話未升過。

係金融海嘯後，富力地產（2777）在觀察名單中除名，原因在於業務發展太急進，高價投地致高負債，財務結構不穩健，係資金鏈斷裂之下，降價賣樓，亦要向董事出售物業，管理層久缺廣寬視野。

中國海外（0688）無疑係投資內房股首選，估值長年偏高，股息偏低，不過能夠交出優良業績，經歷九七金融風暴後，管理不斷改善，每月公布營運數據，透明度極高。

世茂房地產（0813）能夠與中國海外一樣每公布營運數據，比瑞房優勝，世茂在中國大陸首創房地産開發的“濱江模式”，將景觀、親水、園林和建築等各種元素融合進了每一個家庭的日常生活，係住宅方面和瑞房一樣，發展模式相近，有上海最貴豪宅之稱佘山莊園亦是屬於世茂開發。物業銷售佔營業額超過八成，屬不健康現象，地產市況逆轉會有極大風險，不過世茂未來兩年會加大發展酒店和物業投資業務，減低風險。

上述的房地產都是以貨如輪轉的方式發展，但瑞安房地產（0272）與以上房地產的發展模式不同，以上海新天地舊城改造打響名堂。新天地每平方米的造價達到了2萬元。而為了動遷這一地塊上2,300多戶、8,000多名居民，瑞安集團付出了6億元人民幣的動遷費，6億係未開發成功前的動遷費。

07年末期業績顯示：
第126 及127 號地段（擬建造136,700 平方米的辦公樓及零售商業）的遷置正在進行中，進展較預期稍慢，於2007 年底已有約一半的住戶完成遷置。
瑞虹新城第4 號地段約一半及第6 號地段約三分之一的住戶已於2007 年底完成遷置。

08年末期業績顯示：
第126 及127 號地塊於2008年12月31日已有分别約80%及70%的住戶完成遷置。
瑞虹新城第4 號地塊約78%及第6 號地塊約44%的住戶已於2008 年12月31日完成遷置。

瑞房上市以來上海的地段遷置緩慢，原因在於新天地太成功，愈遲遷置的動遷費得到愈多，令到遷置遲遲未能完成，係上海發展比其他地區緩慢。
記得上年有重慶居民來港示威，就係為咗動遷賠償，（重慶市渝中區化龍橋片區原有居民3萬多人，拆遷涉及面多達12,800多戶，地方政府通過拆遷安置房及貨幣安置兩種途徑來解決棘手的拆遷問題。）但這些拆遷是由重慶市地方政府完成的，所以示威人仕又有官商勾結的講法。
幸好，之後瑞房發展的項目，有上海和重慶的動遷經驗，其他地區遷置發展都比較快速。
遷置緩慢係瑞房係發展緩慢的主要原因，第二個原因係涉及舊城改造，要用新天地模式發展，保留原有風貌和歷史特色，犧牲了的又是時間和龐大金錢（新天地每平方米的造價達到了2萬元人民幣），比用貨如輪轉賣樓方式的發展商，瑞房的發展模式困難得多，仲有一樣瑞房的特點係羅康瑞說的，瑞房賣樓係唔需要賣廣告的（應該唔會少少都唔賣啩），因為瑞房賣樓前係先起配套設施，等環境好了先再起樓，呢個特點係其他地區不知會否一樣，以用家角度當然歡迎，但從投資角度，錢到最後先回籠，對現金流係有影響的，亦都係因為呢啲因素，瑞房升幅緩慢可以話內房股之最，但長線投資價值亦比其他內房股優勝。
舊城改造係瑞房的弱點（遷置和保育）亦係優點，舊城經過改造就會成為城市核心地標，係投資物業方面，租金只會不斷向上。
瑞房的投資物業組合若開發進度理想，係未來兩年可供出租總建築面積預期分別增加至395,000 平方米及599,000 平方米。屆時投資物業組合的規模將分別是2008年12月31日的1.5 倍及2.3倍，到時投資物業的營業額估計應該有15億元，可以為下一個房地產低潮做好準備。
物業發展方面，於2009 年餘下可供銷售及預售的物業187,400平方米，加上於2009 年第1 季已售出但尚未簽訂正式買賣合同的物業76,200米，比上年銷售的85,100平方米物業大幅增加。今年盈利應該比較樂觀。
財務方面，瑞房已終止交叉貨幣利率掉期合約，配股加上農行的八十億元和中行四十億元貸款，財務結構得以改善。
派息方面，瑞房亦樂於與股東分享成果，雖然2008年度股息下降，但首次派發紅股。比起其他內房股優勝。
瑞房係可見將來，雖然已加快發展步伐，始終不及萬科、中國海外、華潤置地、恒大和富力般進取和快速，但若要面對下一個利息高企、深而長的經濟衰退，瑞房係絕對有能力捱過。
不過，瑞房絕對不適合對於追求短期高回報的投資者，投資瑞房真的需要耐性。

最後一提Soho中國，又是發展模式比較特別的一間內房股，不依懶土地儲地，以快速發展銷售的商用物業發展商，但係資金氾濫下，令Soho中國發展處於一個濫介的地步，可能要逼於高價投地，日前北京地王Soho其實出價亦都十分高，接近三十八、九億元，但最終亦被中化方興以四十億投得，未來要投地可能十分困難，土地儲備少可能令Soho中國未能發展受到限制，要轉而發展爛尾樓。
另外，如果作為Soho中國IPO的股東，可能會對公司大量回購有所不滿，雖然回購股份對公司股價和價值都有利，但若果作為IPO股東，高價招股低價回購，不用招股資金去投資的話，不如派特別股息還好。